家づくりには、さまざまなルールがあります。その中には、『これだけは必ず守りなさい』という最低限のルールがあります。

それが、建築基準法です。

建築基準法の目的は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することです。

建築物の安全性を確保するため、これまで何度も改正が行われています。

改正自体は良いことなのですが、その結果、『改正前は適合していたが、現在のルールには適合していない』という土地が出てきました。

ルールに適合していない場合、その土地の建物は、・リフォームはできるが建て替えはできない

・既存の建物より小さな建物しか建てられないなどの制約を受けることがあります。　　　

そこで、みなさんが建て替えを検討しているなら、まず最初に確認してほしいことがあります。

それは、『敷地条件』です。確認しておきたい敷地条件は以下の通りです。

• 権利に関する事項

所有権や抵当権など、権利関係に問題は無いか。（登記簿謄本は法務局で取得できます。）

• 環境や災害

地盤の強度や地域の過去の災害など、安全性に問題は無いか。

• 接道義務

建築基準法で認められた道路（幅４ｍ以上）に２ｍ以上接しているか。（４ｍ未満でも、一定の要件を満たせば問題ありません。）

• 都市計画の区分

希望通りの住まいを建て替えできる地域か確認する。

（低層住宅の環境を保護する地域、中高層住宅に適した地域など、１３種類の用途地域に分かれています。地域によって、建築できる建物とできない建物があります。）

• 建ぺい率

・容積率・高さ規制・斜線制限など、その敷地に建てられる面積や高さを調べる。（建築指導課など、役所の建築に関する部署で確認できます。）

• ライフライン

上下水道、電気、ガスなどの整備状況を調べる。（解体前に停止依頼をするので、連絡先も調べておきましょう。）

建築許可が下りなければ建て替えはできません。しかし、建築許可を必要としないリフォームやリノベーションなら可能です。

ただし、接道義務を満たさない狭い道路の場合、工事車両が入れないことがあるので注意しましょう。

なお、敷地条件に問題がある建物は、地域の相場より資産価値が低くなるかもしれません。

将来、売却を予定しているなら、別の土地での新築も検討した方が良いかもしれませんね。